Un robinet qui fuit un dimanche soir, un radiateur qui ne chauffe plus en plein hiver, une prise électrique qui grésille… La question tombe toujours au pire moment : qui doit payer ?
Entre locataires persuadés que tout incombe au propriétaire et bailleurs convaincus que la moindre réparation relève du locataire, les tensions sont fréquentes, et souvent inutiles. Car la loi française tranche clairement la plupart des cas.
Dans ce guide, nous décortiquons poste par poste la répartition des charges entre locataire et propriétaire, en nous appuyant sur le décret n°87-712 du 26 août 1987 et l'article 606 du Code civil. À la fin, vous saurez exactement à qui envoyer la facture.
La règle d'or : entretien courant vs gros travaux
Avant d'entrer dans le détail, retenez ce principe fondamental :
- Le locataire prend en charge l'entretien courant et les petites réparations du quotidien. Changer un joint de robinet, remplacer une ampoule grillée, déboucher un siphon : tout ce qui s'use ou s'encrasse par une utilisation normale du logement, c'est pour lui.
- Le propriétaire (bailleur) assume les gros travaux, c'est-à-dire tout ce qui touche à la structure du bâtiment, aux équipements majeurs en fin de vie, et aux mises aux normes imposées par la réglementation.
La frontière ? Elle tient en un mot : la vétusté. Si un équipement tombe en panne parce qu'il est vieux et usé par le temps (et non par une mauvaise utilisation), c'est au propriétaire de payer. À l'inverse, si le problème résulte d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal de la part du locataire, la charge lui revient, même s'il s'agit d'un équipement coûteux.
La liste des réparations à la charge du locataire
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse la liste officielle des réparations locatives. En voici les catégories principales.
Plomberie et sanitaires : les petits joints et le calcaire
La plomberie est le premier poste de friction entre locataire et propriétaire. La règle est pourtant simple.
Le locataire paie :
- Le remplacement des joints de robinetterie (joints clapet, joints de tête, joints toriques).
- Le débouchage des canalisations d'évacuation (évier, lavabo, douche, WC).
- Le détartrage des pommeaux de douche et des mousseurs de robinet.
- Le remplacement des flexibles de douche et des douchettes.
- L'entretien des siphons (nettoyage, remplacement si nécessaire).
En résumé : tout ce qui s'encrasse, se bouche ou s'use à force d'être utilisé au quotidien relève du locataire.
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Électricité : ampoules, prises et fusibles
Le locataire paie :
- Le remplacement des ampoules et des tubes néon.
- Le remplacement ou la réparation des interrupteurs et des prises de courant (mécanisme, enjoliveur).
- Le remplacement des fusibles.
- L'entretien des appareils d'éclairage fournis avec le logement (lustres, appliques).
Ce que le locataire ne paie pas : tout ce qui touche au tableau électrique général, au câblage encastré dans les murs ou à la mise en conformité de l'installation. Ces travaux relèvent du propriétaire (voir plus bas).
Entretien des surfaces : murs, sols et plafonds
Le locataire paie :
- Les retouches de peinture pour maintenir les murs en bon état (raccords, petites reprises).
- Le rebouchage de petits trous (chevilles, clous, vis).
- L'entretien courant des revêtements de sol : nettoyage, cirage du parquet, remplacement de quelques lattes ou dalles cassées.
- L'entretien des faïences : remplacement de carreaux cassés, refaire les joints si nécessaire.
- L'entretien des plafonds : petites réparations superficielles.
Attention : si un mur entier est défraîchi par le passage du temps (jaunissement, usure généralisée après plusieurs années d'occupation), c'est la vétusté qui joue, et c'est au propriétaire de prendre en charge la remise en état. Nous y reviendrons.
Chauffage et eau chaude
Le locataire paie :
- L'entretien annuel obligatoire de la chaudière (gaz ou fioul). C'est une obligation légale du locataire, qui doit faire appel à un professionnel certifié chaque année.
- La purge des radiateurs.
- Le remplacement des petites pièces d'usure (boutons de réglage, clapets).
- Le ramonage des conduits de cheminée et de ventilation.
Menuiserie et serrurerie
Le locataire paie :
- Le graissage des gonds, paumelles et charnières.
- Le remplacement des poignées de portes et de fenêtres.
- La réparation des petits mécanismes de serrure (sauf en cas de vice de fabrication).
- Le remplacement des vitres cassées (sauf casse liée à un vice du châssis).
Espaces extérieurs (si applicable)
Le locataire paie :
- L'entretien courant du jardin : tonte de la pelouse, taille des haies, désherbage.
- Le remplacement des plantes mortes dans les massifs.
- Le nettoyage des terrasses et allées.
Ce que le propriétaire-bailleur doit obligatoirement payer
Les travaux liés à la vétusté (usure normale)
C'est le point qui génère le plus de litiges, notamment à l'état des lieux de sortie. Le principe est clair : le locataire ne peut pas être tenu responsable de l'usure normale du logement.
Un parquet qui se ternit après 12 ans d'occupation, une peinture qui jaunit avec le temps, un ballon d'eau chaude qui rend l'âme après 15 ans de service… Ce sont des phénomènes naturels. Le propriétaire ne peut pas en imputer le coût au locataire.
La grille de vétusté, normalement annexée au bail lors de la signature, fixe une durée de vie théorique pour chaque élément du logement. Par exemple, si un parquet a une durée de vie estimée à 15 ans et qu'il a déjà 10 ans au moment du départ du locataire, ce dernier ne prend en charge que 33 % du coût de remplacement (la part non vétuste). Le reste incombe au propriétaire.
Les pannes d'équipements majeurs (chaudière, chauffe-eau)
Le propriétaire paie :
- Le remplacement d'une chaudière en fin de vie (à distinguer de l'entretien annuel, qui reste à la charge du locataire).
- Le remplacement d'un chauffe-eau ou d'un ballon d'eau chaude défaillant par usure.
- Le remplacement des radiateurs vétustes.
- Le remplacement des canalisations encastrées ou enterrées.
Les défauts de construction ou cas de force majeure
Le propriétaire paie :
- Les travaux sur la structure du bâtiment : toiture, murs porteurs, charpente, planchers, façade.
- Les réparations consécutives à un cas de force majeure : tempête, inondation, séisme, grêle.
- Les travaux de mise aux normes imposés par de nouvelles réglementations (performance énergétique, diagnostic DPE, normes électriques ou gaz).
Cas particulier, la location meublée : dans un logement loué meublé, le propriétaire doit aussi remplacer les équipements et le mobilier fournis lorsqu'ils deviennent défaillants ou vétustes (électroménager, literie, etc.).
Récapitulatif : réparations locatives 2026
Plomberie
- Locataire : joints, débouchage, détartrage, flexibles de douche.
- Propriétaire : remplacement du chauffe-eau, canalisations encastrées ou enterrées.
Électricité
- Locataire : ampoules, interrupteurs, prises, fusibles.
- Propriétaire : mise aux normes du tableau électrique, câblage vétuste.
Chauffage
- Locataire : entretien annuel de la chaudière, purge des radiateurs.
- Propriétaire : remplacement de la chaudière, des radiateurs vétustes.
Menuiserie
- Locataire : graissage des gonds, réparation des poignées, vitres cassées.
- Propriétaire : changement de fenêtres (double vitrage), volets roulants défaillants.
Surfaces
- Locataire : retouches peinture, rebouchage de trous, entretien des sols.
- Propriétaire : réfection complète liée à la vétusté (peinture, parquet, moquette).
Structure
- Propriétaire uniquement : toiture, murs porteurs, façade, charpente.
Mise aux normes
- Propriétaire uniquement : isolation, DPE, normes électriques et gaz.
Que faire en cas de litige entre locataire et propriétaire ?
Malgré ce cadre légal clair, les désaccords arrivent. Voici la marche à suivre pour résoudre un conflit sans aller au tribunal.
1. Documenter le problème
Prenez des photos, conservez les factures et les échanges écrits (e-mails, SMS). Un historique précis sera votre meilleur allié en cas de contestation.
2. Envoyer une mise en demeure
Si le dialogue est rompu, adressez un courrier recommandé avec accusé de réception à l'autre partie. Décrivez le problème, rappelez la règle de droit applicable (décret de 1987, article 606 du Code civil) et fixez un délai raisonnable pour agir (généralement 8 à 15 jours).
3. Saisir la commission départementale de conciliation
Avant toute procédure judiciaire, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) de votre département. C'est une étape amiable, souvent efficace, qui permet de trouver un accord sans les frais et les délais d'un tribunal.
4. Faire appel à un professionnel avec un devis transparent
Quelle que soit l'issue du litige, le plus important est de faire intervenir un professionnel qualifié qui fournira un devis clair et détaillé. Ce document servira à la fois de base de négociation et de preuve en cas de procédure.
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Questions fréquentes
Qui paie pour une fuite d'eau ? Cela dépend de l'origine de la fuite. Si elle provient d'un joint usé ou d'un robinet mal entretenu, c'est au locataire de payer la réparation. Si la fuite est causée par une canalisation vétuste encastrée dans le mur, c'est au propriétaire d'intervenir.
L'entretien de la chaudière est-il obligatoire pour le locataire ? Oui. L'entretien annuel de la chaudière est une obligation légale du locataire. Il doit faire appel à un professionnel certifié et conserver l'attestation d'entretien. En cas de sinistre, l'assurance peut refuser de couvrir les dégâts si cette obligation n'a pas été respectée.
Qui paie le plombier en cas d'urgence ? En cas d'urgence (dégât des eaux, fuite importante), le locataire peut faire intervenir un professionnel immédiatement pour limiter les dégâts. La question de la prise en charge se règle ensuite : si la cause est un défaut d'entretien, le locataire paie ; si c'est la vétusté d'un équipement, le propriétaire rembourse.
Peut-on retenir le loyer si le propriétaire refuse de faire des travaux ? Non. Un locataire ne peut jamais décider unilatéralement de retenir son loyer, même si le propriétaire ne remplit pas ses obligations. En revanche, il peut saisir la commission de conciliation ou le tribunal pour contraindre le bailleur à agir.
Qu'est-ce que la grille de vétusté ? C'est un tableau annexé au bail qui fixe la durée de vie théorique de chaque élément du logement (peinture, sols, équipements). Elle permet de calculer la part de responsabilité du locataire en cas de dégradation à la sortie : plus l'élément est ancien, moins le locataire paie.
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